El nuevo texto legal introduce importantes novedades, especialmente del lado del consumidor, con el fin de brindarles mayor protección, más opciones y mayor transparencia.
La nueva ley reemplaza parcialmente la Directiva 2014/17 / UE del Parlamento Europeo y del Consejo del 4 de febrero de 2014, que tiene como objetivo los contratos de crédito con consumidores para bienes raíces residenciales para abordar las malas prácticas bancarias. Fue recogido recientemente.
El objetivo principal responde a las necesidades de aumentar la seguridad jurídica, proteger a los consumidores financieros y promover un comportamiento responsable en el contexto de los contratos hipotecarios.
Campo de aplicación
Si el prestatario, fiador es una persona natural, esta ley se aplica a los contratos de préstamo otorgados por personas naturales o jurídicas que realicen dichas actividades de manera profesional. Esta disposición se aplica a todos los contratos de préstamos destinados a proporcionar garantías hipotecarias u otras garantías reales sobre bienes inmuebles residenciales, así como a los contratos destinados a obtener o retener derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o para construir, la premisa es que el prestatario, garante o garante es el consumidor.
Cambios principales
- Asignación de comisiones hipotecarias
La distribución de la tasa hipotecaria obligará al banco a pagar a las agencias, registros y notarios, y al IAJD, mientras que los clientes deberán pagar la tasación y una copia de su propio contrato.
- Reducir todo o parte de los costos amortizados
En los primeros tres y cinco años de las hipotecas variables, las comisiones también están limitadas al 0,25% y al 0,15%, respectivamente. Las hipotecas a tipo fijo alcanzan un techo del 2% durante los primeros 10 años y un techo del 1,5% para el plazo restante. Préstamos y embargos En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, sólo podrán declararse vencidas aquellas deudas que no hayan pagado el 3% del principal o el equivalente a 12 cuotas en la primera mitad de la cláusula. Posteriormente esta cifra se elevó al 7%, dividida en 15 etapas. Además, se ha establecido el mayor interés de demora, que es 3 puntos superior al interés de remuneración.
- Transparencia contractual
Los futuros prestamistas hipotecarios deben obtener una lista transparente de todas las condiciones en el formulario de información estándar europeo (FEIN) y el formulario de declaración estandarizado que reemplazó al antiguo FIPER. El documento debe incluir una lista de los términos y elementos del contrato más relevantes, dando al cliente diez días para analizar y objetar un posible abuso de los términos. Asimismo, se debe incluir otra información, como el índice de referencia oficial que se utiliza para fijar las tasas de interés, instrucciones de vencimiento anticipado, préstamos en moneda extranjera, amortizaciones anticipadas, asignación de comisiones y en el caso de tasas de interés flotantes. Otro documento con cálculo de cuota debe entregarse en diferentes circunstancias.
- Cláusula suelo
Se archivarán las cláusulas en disputa que surjan de cientos de demandas. A partir de ahora, los notarios o registradores no podrán redactar cláusulas que declaren abuso. Por defecto, la tasa de interés mínima es del 0%, que es válida para todas las hipotecas. Notario Los clientes pueden elegir libremente un notario, y el notario debe verificar la entrega correcta de los documentos de manera oportuna. El deudor debe comparecer ante fedatario público al menos un día antes de la firma, y debe comprender correctamente los términos reflejados en FEIN y FIAE, para que el deudor pueda probar documentos e información que sustente su conocimiento.
- Autoridad independiente
Establecer una agencia independiente responsable de garantizar la protección, seguridad y transparencia en el proceso de contratación inmobiliaria y realizar las tareas de supervisión relacionadas. Las quejas y reclamos de los clientes también se enviarán directamente a la agencia. Productos relacionados Los bancos tienen prohibido obligar a los clientes a firmar otro producto para firmar una hipoteca (plan de pensiones, tarjeta bancaria, etc.). Esto no puede evitar la posibilidad de que los clientes elijan libremente ofrecer productos combinados y la posibilidad de seguir comercializando productos distintos a las hipotecas. Subrogación gratuita La conexión más conveniente con otras entidades y la conveniencia de la subrogación nos permiten transferir a otro banco libremente. Se establecerán mecanismos de compensación entre distintas entidades.
- Régimen de sanciones
La ley divide las infracciones en leves, graves y muy graves, y se refiere al sistema de sanciones establecido por la Ley N ° 20/2014 en materia de organización, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.