Una fórmula contractual para tiempos de crisis.
Estamos actualmente debido al ya archifamoso Covid 19 en una situación de incertidumbre económica e incluso social; ante esta circunstancia, sale a la palestra distintas formas jurídicas que garantizan el intercambio de inmuebles, una de ellas es el alquiler con opción a compra.
Primeramente y antes de todo, resaltar que estamos frente a la figura de un contrato atípico importado, como muchas otras cosas, del mundo anglosajón.
Por qué indicamos que es atípico, básicamente porque no tiene una regulación concreta en nuestro Código Civil, relegándolo a la autonomía de las partes.
El Tribunal Supremo, define la opción de compra como el acuerdo, por el que una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo y condiciones determinadas, pudiendo ir también acompañado del pago de una cantidad de dinero previa por parte del optante, por otro lado práctica muy habitual.
Integrando lo anteriormente mencionado con el arrendamiento, podemos definir el contrato de arrendamiento con opción de compra, como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo.
Las circunstancias necesarias de este contrato son:
1ª) Voluntad de las partes.
2ª) Precio convenido.
3ª) Plazo para el ejercicio de la opción, el cual caducará en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento».
Efectos
El contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para el concedente que se obliga a no poder vender el inmueble y mantener la oferta que en su día firmo con el futuro comprador durante el plazo convenido en el contrato.
Tenemos que tener en cuenta siempre, que este pacto de compraventa, es accesorio a un contrato bilateral que actúa como principal, en este caso el arriendo, lo cual entraña el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato el de arrendamiento, lo que incluye cumplir todas las condicones por las que se rige el contrato de alquiler.
Ejercicio
Para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.
El ejercicio de la opción de modo tácito exige la realización de actos inequívocos que impliquen el ejercicio de aquélla y que estos lleguen en plazo a conocimiento del concedente.
Se ha discutido si la emisión de esa voluntad debe de ser recepticia, esto es, si el concedente debe recibir esa comunicación antes de que el período concedido se extinga, o si por el contrario sería suficiente que por cualquier acto el arrendatario dejara constancia en ese periodo de ejercitar la opción.
La Jurisprudencia se ha decantado por el carácter recepticio Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 7 noviembre 1967: «en el supuesto de formación sucesiva del contrato de compraventa civil mediante el ejercicio del llamado derecho de opción, la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente vendedor la declaración unilateral por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido».
En cualquier caso, sería válida la declaración del optante realizada dentro del plazo si la causa por la que llega la notificación al concedente fuera de plazo sea imputable al propio concedente, en este caso se extinguiría el derecho de opción pero a consecuencia de su ejercicio dentro de plazo, quedando consumado el contrato de opción, y naciendo el contrato por el que se ha optado, en el presente caso la compraventa, que quedaría perfeccionado.
Plazo de ejercicio
Constituye otro requisito fundamental del pacto el determinar el plazo de ejercicio de la opción, el cual será fijado por las partes.
Caso contrario, la Sentencia de 18 mayo 1993 del TS estableciendo que al no figurar en los contratos de opción el plazo para el ejercicio de ésta y habida cuenta de que tal omisión no es óbice a su eficacia y validez, ha de fijarse por los Tribunales.
En otras ocasiones se llegó a considerar que el plazo sería el de 15 años fijado para la prescripción de las acciones de esta clase.
No obstante a todo lo anterior, generalmente si la opción de compra va ligada a un contrato de arriendo, en defecto de plazo, la Jurisprudencia suele apuntar el del periodo de arriendo con exclusión de las prórrogas legales y tácitas, por tanto, el plazo no podrá ser superior al del arrendamiento, como se dice en STS de 22 junio 1978.
Adquisición
Una vez, el optante decide adquirir la vivienda, ejerciendo la opción, lo que produce es la extinción del contrato de arriendo con los efectos derivados del mismo, lo que entre otros entraña la devolución de la fianza.
Ahora bien, también como se ha expuesto no se produce la adquisición del dominio sobre el bien de modo automático, ya que es necesario el pago del precio para consumar la compraventa. Entonces es cuando se reúnen en una misma persona la condición de propietario y arrendatario y en consecuencia se extingue éste último, por lo que entonces tendrá lugar la extinción de las obligaciones derivadas del arriendo.
Conclusión
Por todo lo anterior queda claro que estamos actualmente ante dos contratos que se firman a la vez, por un lado el alquiler con todos los requisitos que establece la ley de arrendamientos urbanos y por otro lado la opción vinculante para el vendedor de una compraventa. En la cual se establece el precio y el plazo para poder ejercitarla. El dominio se adquiere una vez ejercitada la compraventa y pagado el precio.
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